Qu'est-ce qu'un programme BVO (Buyer Value Option) ? La réponse s'explique mieux dans le contexte d'un programme traditionnel de rachat garanti (GBO). Dans le cadre d'un GBO, la société de gestion de la relocalisation demande deux évaluations de la maison et fait simplement la moyenne des deux pour déterminer une offre garantie. Voici un exemple :
- L'évaluateur A évalue la maison d'un employé qui déménage à 330 000 $.
- L'évaluateur B évalue la même maison à 335 000 $.
- 332 500 dollars sont considérés comme le "GBO".
L'employé qui déménage accepte alors l'offre de 332 500 $ et s'installe dans son nouveau lieu de travail sans être encombré par cette ancienne maison. À son tour, la société de relocation vend la propriété sur le marché libre, et vous, l'employeur, êtes facturé pour tous les frais immobiliers associés à la conclusion de la vente.
L'employeur peut traiter les frais de vente du logement comme des "dépenses professionnelles", de sorte qu'aucune de ces dépenses n'est considérée comme un revenu pour l'employé (aux fins de l'impôt fédéral). Ce processus est validé par l'IRS dans le Revenue Ruling (2005-74), qui traite spécifiquement de ce type de programme de vente de maison.
Alors, qu'est-ce qu'une option de valeur d'achat (OVB) ?
Il s'agit d'un contrat très similaire à un BM, à l'exception du fait que les évaluations ne sont jamais commandées. L'employé est plutôt chargé de mettre sa maison en vente - avec l'aide de la société de relocalisation - et de trouver un acheteur extérieur prêt à acheter la maison à une valeur marchande acceptable pour le vendeur, l'acheteur et la société de relocalisation.
Si le contrat est jugé valide, l'employé reçoit un financement de son capital sur la base du montant de cette offre extérieure. La société de relocalisation conclura alors la propriété avec cet acheteur extérieur à une date ultérieure, et tous les frais de vente de la maison sont traités de la même manière que dans le cas d'un BM.
Par conséquent, le programme de vente de maison avec option de valeur d'achat offre tous les avantages fiscaux à l'employeur et à l'employé, mais il incombe à l'employé de trouver un acheteur extérieur prêt, disposé et capable d'acheter la propriété à une juste valeur marchande.
Pourquoi devriez-vous offrir un BVO à vos employés qui déménagent ?
Un programme d'option de valeur d'achat correctement structuré et conforme aux exigences de l'IRS permet de réaliser d'importantes économies d'impôt qui profitent aux employés comme aux employeurs.
Le groupe WHR offre le soutien suivant pour aider un employé à vendre sa maison à un acheteur extérieur :
- Obtenir deux avis de prix de courtier (analyses de marché de courtier)
- Réconcilier les deux opinions de valeur
- Suggérer un prix d'inscription
- Élaborer une stratégie de marketing complète
- Obtenir des photos de la maison
- Fournir des conseils pour peindre, désencombrer, etc.
- Aide à la sélection de l'agent immobilier
- Obtenir un feedback hebdomadaire de l'agent immobilier
- Aide à la négociation des contrats
Soyez conscient : Du point de vue des coûts, lors de la vente d'une maison, les dépenses suivantes sont typiques d'une transaction de vente de maison.
- Commissions immobilières
- Droits d'enregistrement
- Droits de mutation
- Frais de titre
- Notaire
- Frais d'entiercement
- Concessions du vendeur
- Réparations
- Inspections
- Divers
