What is a BVO, or Buyer Value Option, program? The answer is best explained in the context of a traditional Guaranteed Buyout (GBO) program. Under a GBO, the relocation management company orders two home appraisals and simply averages the two to determine a guaranteed offer. As an example:
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- L'évaluateur A évalue la maison d'un employé qui déménage à 330 000 $.
- L'évaluateur B évalue la même maison à 335 000 $.
- 332 500 dollars sont considérés comme le "GBO".
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The relocating employee then takes the offer of $332,500 and moves to their new location unencumbered by this former home. In turn, the relocation company sells the property in the open market, and you the employer are charged for all the associated real estate expenses upon conclusion of the sale.
L'employeur peut traiter les frais de vente du logement comme des "dépenses professionnelles", de sorte qu'aucune de ces dépenses n'est considérée comme un revenu pour l'employé (aux fins de l'impôt fédéral). Ce processus est validé par l'IRS dans le Revenue Ruling (2005-74), qui traite spécifiquement de ce type de programme de vente de maison.
What is a Buyer Value Option (BVO)?
Essentially, it is very similar to a GBO with the exception that appraisals are never ordered. Rather, an employee is responsible for listing their home for sale — with marketing assistance from the relocation company — and obtaining an outside buyer willing to purchase the home at a fair market value acceptable to the seller, buyer, and relocation company.
Si le contrat est jugé valide, l'employé reçoit un financement de son capital sur la base du montant de cette offre extérieure. La société de relocalisation conclura alors la propriété avec cet acheteur extérieur à une date ultérieure, et tous les frais de vente de la maison sont traités de la même manière que dans le cas d'un BM.
Therefore, the Buyer Value Option home sale program provides all the tax benefits to the employer and employee. However, it is incumbent upon the employee securing an outside buyer ready, willing, and able to purchase the property at a fair market value.
Pourquoi devriez-vous offrir un BVO à vos employés qui déménagent ?
Un programme d'option de valeur d'achat correctement structuré et conforme aux exigences de l'IRS permet de réaliser d'importantes économies d'impôt qui profitent aux employés comme aux employeurs.
Choosing the Right Home Sale Benefit: BVO vs Direct Reimbursement.
WHR Global provides the following BVO support to help your employee sell the home to an outside buyer:
- Obtenir deux avis de prix de courtier (analyses de marché de courtier)
- Réconcilier les deux opinions de valeur
- Suggérer un prix d'inscription
- Élaborer une stratégie de marketing complète
- Obtenir des photos de la maison
- Provide tips to paint, declutter, etc.
- Aide à la sélection de l'agent immobilier
- Obtenir un feedback hebdomadaire de l'agent immobilier
- Aide à la négociation des contrats
Soyez conscient : Du point de vue des coûts, lors de la vente d'une maison, les dépenses suivantes sont typiques d'une transaction de vente de maison.
- Commissions immobilières
- Droits d'enregistrement
- Droits de mutation
- Frais de titre
- Notaire
- Frais d'entiercement
- Concessions du vendeur
- Réparations
- Inspections
- Divers
