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What is a BVO, or Buyer Value Option, program? The answer is best explained in the context of a traditional Guaranteed Buyout (GBO) program. Under a GBO, the relocation management company orders two home appraisals and simply averages the two to determine a guar­anteed offer. As an example:

        • 鑑定人Aは転勤する社員の自宅を33万ドルで評価する
        • 鑑定人Bは同じ住宅を335,000ドルで評価する
        • 332,500ドルが "GBO "とされています。

The relocating employee then takes the offer of $332,500 and moves to their new location unencumbered by this former home. In turn, the relocation company sells the property in the open market, and you the employer are charged for all the associated real estate expenses upon conclusion of the sale.

雇用主は住宅売却費用を「事業費」として処理することができるため、従業員の所得(連邦税法上)とはみなされない。このプロセスはIRSのRevenue Ruling (2005-74)で検証されており、この種の住宅売却プログラムについて特に言及しています。

What is a Buyer Value Option (BVO)?

Essentially, it is very similar to a GBO with the exception that appraisals are nev­er ordered. Rather, an employee is responsible for listing their home for sale — with marketing assis­tance from the relocation company — and obtaining an outside buyer willing to purchase the home at a fair market value accept­able to the seller, buyer, and relocation company.

契約が有効と判断された場合、従業員には、この外部オファー額に基づいたエクイティが提供されます。その後、リロケーション会社は、後日この外部バイヤーと物件をクローズし、住宅売却費用はすべてGBOと同じように処理されます。

Therefore, the Buyer Value Option home sale program pro­vides all the tax benefits to the employer and employee. However, it is incumbent upon the employee securing an outside buyer ready, willing, and able to purchase the property at a fair market value.

なぜ、転勤する社員にBVOを提供する必要があるのでしょうか?

バイヤーバリューオプションプログラムをIRSの要件に従って適切に構築することで、従業員だけでなく雇用主にも大きな節税効果があります。 

Choosing the Right Home Sale Benefit: BVO vs Direct Reimbursement.

WHR Global provides the following BVO support to help your employee sell the home to an outside buyer:

  • ブローカー・プライス・オピニオン(Broker Market Analyses)を2件取得する。
  • 2つの価値観のすり合わせ
  • 掲載価格のご提案
  • 包括的なマーケティング戦略の策定
  • 家の写真を入手する
  • Provide tips to paint, declutter, etc.
  • 不動産業者の選定を支援する
  • 不動産業者から毎週フィードバックを得る
  • 契約交渉の支援

注意してください。コスト面では、住宅を売却する場合、以下のような支出が一般的です。

  • 不動産手数料
  • レコーディング費用
  • 譲渡税
  • タイトル費用
  • 公証人
  • エスクロー費用
  • 売主コンセッション
  • リペア
  • インスペクション
  • その他