Was ist ein BVO- oder Buyer Value Option-Programm? Die Antwort lässt sich am besten im Zusammenhang mit einem traditionellen Guaranteed Buyout (GBO)-Programm erklären. Bei einem GBO-Programm gibt das Umzugsmanagementunternehmen zwei Hausbewertungen in Auftrag und bildet einfach den Durchschnitt der beiden Bewertungen, um ein garantiertes Angebot zu ermitteln. Hier ein Beispiel:
- Gutachter A bewertet das Haus eines umziehenden Mitarbeiters mit 330.000 $.
- Gutachter B bewertet das gleiche Haus mit 335.000 $.
- 332.500 $ gelten als "GBO".
Der umziehende Arbeitnehmer nimmt dann das Angebot von 332.500 $ an und zieht an seinen neuen Standort, ohne dass er durch das ehemalige Haus belastet wird. Das Umzugsunternehmen wiederum verkauft die Immobilie auf dem freien Markt, und Ihnen als Arbeitgeber werden nach Abschluss des Verkaufs alle damit verbundenen Immobilienkosten in Rechnung gestellt.
Der Arbeitgeber kann die Kosten für den Hausverkauf als "Betriebsausgaben" behandeln, so dass keine der Ausgaben als Einkommen des Arbeitnehmers (für Bundessteuerzwecke) betrachtet werden. Dieses Verfahren wird vom IRS im Revenue Ruling (2005-74) bestätigt, das speziell auf diese Art von Hausverkaufsprogrammen eingeht.
Was ist also eine Käuferwertoption (BVO)?
Im Grunde genommen ist es einem GBO sehr ähnlich, mit der Ausnahme, dass keine Schätzungen in Auftrag gegeben werden. Vielmehr ist ein Mitarbeiter dafür verantwortlich, sein Haus zum Verkauf anzubieten - mit Marketingunterstützung durch das Umzugsunternehmen - und einen externen Käufer zu finden, der bereit ist, das Haus zu einem fairen Marktwert zu kaufen, der für den Verkäufer, den Käufer und das Umzugsunternehmen akzeptabel ist.
Wenn der Vertrag als gültig erachtet wird, erhält der Mitarbeiter sein Eigenkapital auf der Grundlage dieses externen Angebotsbetrags. Das Umzugsunternehmen wird die Immobilie dann zu einem späteren Zeitpunkt mit diesem externen Käufer abschließen, und alle Kosten für den Hausverkauf werden wie bei einem GBO behandelt.
Daher bietet das Hausverkaufsprogramm Buyer Value Option dem Arbeitgeber und dem Arbeitnehmer alle Steuervorteile, aber es obliegt dem Arbeitnehmer, einen externen Käufer zu finden, der bereit, willens und in der Lage ist, die Immobilie zu einem angemessenen Marktwert zu erwerben.
Warum sollten Sie Ihren umziehenden Mitarbeitern eine BVO anbieten?
Ein ordnungsgemäß strukturiertes Buyer-Value-Option-Programm, das die Anforderungen des IRS erfüllt, ermöglicht erhebliche Steuereinsparungen, von denen sowohl die Arbeitnehmer als auch die Arbeitgeber profitieren.
Die WHR Group bietet folgende Unterstützung für den Verkauf der Wohnung eines Mitarbeiters an einen externen Käufer:
- Einholung von zwei Broker-Preisgutachten (Broker-Markt-Analysen)
- Bringen Sie die beiden Wertvorstellungen in Einklang
- Angebotspreis vorschlagen
- Entwicklung einer umfassenden Marketingstrategie
- Besorgen Sie sich Fotos von der Wohnung
- Geben Sie Tipps zum Streichen, Entrümpeln usw.
- Hilfestellung bei der Auswahl des Immobilienmaklers
- Wöchentliches Feedback vom Immobilienmakler einholen
- Assistenz bei Vertragsverhandlungen
Seien Sie sich dessen bewusst: Vom Kostenstandpunkt aus betrachtet, sind die folgenden Ausgaben typisch für den Verkauf eines Eigenheims.
- Provisionen für Immobilien
- Gebühren für die Aufnahme
- Übertragungssteuern
- Titel Ausgaben
- Notar
- Escrow-Gebühren
- Verkäufer Zugeständnisse
- Reparaturen
- Inspektionen
- Sonstiges
